« Попередня Наступна »

7.2. Види вартості об'єктів нерухомості


На початку будь-якої оцінки нерухомості перед експертом-оцінювачем стоїть проблема вибір виду вартості для розрахунків. Ця проблема пов'язана з тим, що в залежності від цілей і функцій оцінки вибирається той чи інший вид вартості. Наприклад, у випадку іпотеки важливо знати найбільш ймовірну ціну продажу об'єкта нерухомості, якщо позичальник не поверне борг. У цьому варіанті відповідним видом вартості буде ринкова вартість нерухомості. При оподаткуванні в західних країнах у більшості випадків також використовується ринкова або відновна вартість, заснована на витратах відтворення об'єктів нерухомості. У разі реконструкції об'єктів нерухомості зазвичай використовується інвестиційна вартість, т. Е. Вартість для конкретного інвестора. При страхуванні нерухомості використовується або відновна вартість, або вартість заміщення. Ці ж види вартостей використовуються і при оцінці будівель спеціального призначення, об'єктів в "пасивних" секторах ринку нерухомості, коли для визначення ринкової вартості немає достатньої інформації.
Всього існує кілька категорій вартості, які практично однозначно розуміються у всіх розвинених країнах.
Відповідно до Федеральним законом "Про оціночної діяльності в РФ" від 6 серпня 1998 № 135-ФЗ, під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється "... найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини ", т. е. коли:
одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
обидві сторони добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти;
ціна операції являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.
Концепція ринкової вартості грунтується на тому, що типовий покупець на ринку нерухомості має можливість вибрати альтернативні об'єкти нерухомості. Ринкова вартість є об'єктивною, незалежною від бажання окремих учасників ринку нерухомості і відображає реальні економічні умови, що складаються на цьому ринку.
Ринкову вартість нерухомості інакше називають вартістю при обміні на відміну від вартості у використанні (або споживчої вартості), яка відображає цінність об'єкта конкретної власника. Вартість у використанні (споживча вартість) відображає цінність об'єкта нерухомості для конкретного власника, який, припустимо, не збирається виставляти об'єкт для продажу на ринок нерухомості. Оцінка споживчої вартості об'єкта проводиться виходячи з існуючого профілю його використання і тих фінансово-економічних параметрів, які спостерігалися в період передісторії функціонування об'єкту і прогнозуються в майбутньому.
 Вартість використання заснована на ефективності використання нерухомості у формі доходу, корисності або зручностей.
Поняття інвестиційна вартість схоже з поняттям "вартість у використанні". Це вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора, який збирається купити оцінюваний об'єкт або вкласти в нього фінансові кошти. Типовий інвестор, вкладаючи капітал в нерухомість, прагне отримати поряд із поверненням вкладеного капіталу ще й прибуток на вкладений капітал. Тому розрахунок інвестиційної вартості проводиться виходячи з очікуваних даним інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації. Інвестиційна вартість розраховується зазвичай при оцінці конкретного інвестиційного проекту або об'єкта, що приносить дохід.
Відновлювальна вартість (вартість відтворення об'єкта) визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії оцінюваного об'єкта в його "новому" стані (без врахування зносу), з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тим же якістю будівельно монтажних робіт. В даному випадку відтворюються той же моральний знос об'єкту і ті ж недоліки в архітектурних рішеннях, які були у оцінюваного об'єкта.
Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об'єкта, має з оцінюваним еквівалентну корисність, але побудованого в новому архітектурному стилі з використанням сучасних проектних нормативів і прогресивних матеріалів і конструкцій, а також сучасного обладнання об'єкта нерухомості.
Страхова вартість розраховується на основі або повної відновної вартості, або вартості заміщення об'єкта, який схильний до ризику знищення (або руйнування). На базі страхової вартості об'єкта визначаються страхові суми, виплати і відсотки.
Заставна вартість (для кредитування) - оцінка об'єкта нерухомості у сфері іпотечного кредитування, здійснювана за ринковою вартістю.
Вартість для цілей оподаткування майна юридичних і фізичних осіб визначається акредитованими при податкових інспекціях експертами-оцінювачами на основі або ринкової, або відновної вартості об'єкта в залежності від виду майна. У Росії в даний час оцінка майна фізичних осіб з метою оподаткування проводиться шляхом розрахунку так званої інвентаризаційної вартості, що базується на відновної вартості об'єкта нерухомості. У США, наприклад, для цілей оподаткування проводиться періодична (раз на 5 років) переоцінка нерухомості за допомогою незалежних оцінювачів, які встановлюють її ринкову вартість.
Ліквідаційна вартість являє собою чисту грошову суму, яку власник об'єкта може отримати при його примусовому продажу в обмежені часовими параметрами терміни, що не дозволяє значному числу потенційних покупців ознайомитися з об'єктом і умовами продажу.
« Попередня Наступна »
= Перейти до змісту підручника =

7.2. Види вартості об'єктів нерухомості

  1. 26. Неринкові види вартості
    Якщо продаж об'єкта на відкритому ринку нереальна або вимагає додаткових витрат порівняно з витратами, які необхідні для продажу вільно обертаються на ринку товарів, то вартість цього об'єкта називають вартістю об'єкта оцінки з обмеженим
  2. 25. Види вартості нерухомості
    В даний час існує чотири компоненти вартості: попит, корисність, дефіцитність, отчуждаемость
  3. Спеціальна вартість об'єкта оцінки
    - Вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначеної в стандартах оцінки, обов'язкових до застосування суб'єктами оціночної діяльності. Виділяють такі види
  4. Ліквідаційна вартість об'єкта оцінки
    - Вартість об'єкта оцінки у разі, якщо об'єкт оцінки повинен бути відчужений у строк менше звичайного терміну експозиції аналогічних
  5. Принципи, що відображають компоненти нерухомості
    . Принцип вкладу заснований на вимірюванні вартості кожного елемента, що вноситься їм у спільну вартість об'єкта. Принцип граничної продуктивності. Сенс у тому, що послідовне внесення поліпшень супроводжуватиметься зростанням вартості об'єкта, що перевищує витрати на їх створення, до досягнення точки максимальної продуктивності, після чого витрати по створенню додаткових поліпшень не будуть повністю
  6. Повна початкова вартість
    являє собою фактичну вартість введення в дію об'єктів основних фондів. Після приймання основних фондів в експлуатацію вона відображається в активі бухгалтерського балансу і залишається незмінною до переоцінки основних фондів, в результаті якої первісна вартість об'єктів замінюється відновної вартістю, або до проведення розширення, модернізації та реконструкції об'єктів за
  7. Утилізаційна вартість об'єкта оцінки
    - Вартість, яка дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він у себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта
  8. 33. Види лізингу
    Розрізняють два види лізингу: фінансовий та операційний. При фінансовому лізингу орендар виплачує протягом періоду дії контракту суму, що покриває повну вартість амортизації обладнання (або більшу її частину), а також прибуток орендодавця. Після закінчення терміну дії договору орендар може: повернути об'єкт лізингу орендодавцю, укласти новий контракт на оренду або викупити
  9. Лекція 5. Форми і види кредиту
    Основні поняття: форми кредиту в залежності від позиченої вартості (товарна; грошова; змішана); форми кредиту в залежності від статусу кредитора і позичальника (банківський; комерційний; державний; міжнародний; цивільний); клуби міжнародних кредиторів; форми кредиту в залежності від цільових потреб позичальників (продуктивна; споживча і фінансова); лізинг та іпотека;
  10. Принципи, засновані на уявленнях користувача
    . Принцип корисності полягає в тому, що об'єкт нерухомості з більшою корисністю для користувача володіє більшою вартістю на ринку. Принцип заміщення. Обізнане покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за об'єкт подібної корисності, прибутковості. Принцип очікування. На вартість нерухомості впливають очікувані майбутні переваги від володіння об'єктом. Очікування, пов'язані
  11. Вартість заміщення об'єкта оцінки
    - Сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки в ринкових цінах, що існують на дату проведення
  12. Спосіб списання вартості по сумі чисел років терміну корисного використання.
    Річна сума амортизаційних відрахувань визначається, виходячи з первісної вартості об'єкта і річної співвідношення, де в чисельнику - число років, що залишаються до кінця строку служби об'єкта, а в знаменнику - сума чисел років терміну служби об'єкта. Використовується формула: А _ (Т - m +1) х ПС, А m _ у 'де Ат - річна сума амортизаційних відрахувань; ПС - первісна вартість об'єкта
  13. 3.3.2 Порядок і способи нарахування амортизації основних засобів
    Амортизаційні відрахування по об'єкту основних засобів нараховуються з першого числа місяця, наступного за місяцем прийняття цього об'єкта до бухгалтерського обліку. Нарахування амортизації не припиняється протягом строку корисного використання об'єктів основних засобів, крім випадків їх перебування на реконструкції, модернізації, консервації. Амортизаційні відрахування по об'єкту основних засобів
  14. 11.2. Види іпотечних кредитів
    Позики під заставу неіївіі / Кімостн набули поширення н країн їх розвиненої ринкової економіки як один з основних джерел долгосрочногофінансі- рования інвестицій. При іпотечній угоді власник майна (заставник) отримує позику у кредитора (заставодержателя). Нерухоме HMJUKCIBO служить забезпеченням повернення боргу Одночасно позичальник передає позикодавцю право на переважне
  15. Спосіб зменшуваного залишку.
    При цьому способі річна сума амортизаційних відрахувань визначається, виходячи із залишкової вартості об'єкта основних засобів на початок звітного року, норми амортизації, обчисленої, виходячи з терміну корисного використання об'єкта і коефіцієнта прискорення, встановленого відповідно до законодавства, але не більше 3-х. Використовується формула: А _ ОС, _ Т де А - річна сума
  16. 2.9. Контрольні питання
    1. Хто є платником ЄСП? Які доходи є об'єктом оподаткування? Які види доходів включені до складу податкової бази ЄСП? Які види доходів не включені до складу податкової бази ЄСП? Які види організацій звільняються від сплати ЄСП? Який порядок обчислення, порядок і терміни сплати податку платниками податків -
  17. Розділ 7 питань до заліку
    Економічний зміст податків і основи оподаткування Податкова політика та податкова система російської держави Податковий кодекс Російської Федерації - основне джерело податкового права Класичні принципи оподаткування і їх характеристика Федеральні податки Російської Федерації Податок на прибуток організацій. Платники податків, об'єкт оподаткування. Поняття податкового обліку. Місце
  18. 8.3. Оцінка вартості об'єктів нерухомості за допомогою доходногоподхода
    Нерухомість має властивість приносити дохід своєму власнику. Це одна з основних причин, чому люди купують нерухомість. У цій главі буде показано, як оцінювати нерухомість, що приносить дохід. Нерухомість може приносити власнику наступні види доходу: грошові надходження від експлуатації об'єкта нерухомості; доходи від приросту вартості нерухомості при її перепродажу. Прибутковий
  19. Державна приймальна комісія
    - Приймає в експлуатацію закінчені будівництвом (реконструкцією, розширенням) відповідно до затвердженого проекту і підготовлені до експлуатації об'єкти. Склад і рівень державних приймальних комісій визначається залежно від кошторисної вартості будівництва та призначення об'єкта. Призначення державних приймальних комісій провадиться завчасно залежно від